基礎的内容や自分に
合ったローンを選ぶ
ための考え方を紹介
CONTENTS
Aさん一家のお父さん住宅ローンって、本当に色々な種類があるなあ。
どれが良いか迷っちゃうよ
マネー博士住宅ローンを活用する人は多いけど、
実はちゃんと内容を理解していない人もいるんだよ
Aさん一家のお母さんローンの仕組みって難しいし、とりあえず
大きな銀行のローンを使っておけば安心だと思っていました
マネー博士それじゃあ、みんな知ってるようで詳しくは知らない
住宅ローンについて今から見ていこう！
「おうちアプデ研究所 マネー部」の家のお金に詳しいマネー博士。「お得な家づくり」の実現に向けて研究に取り組んでいる。
30歳夫婦+子ども1人（結婚4年目、子ども3歳）。購入した中古住宅のリフォームを検討している。できるだけお得にリフォームしたいと考えており、いろいろと情報収集している。
私たちの家族を
モデルケースに
しています
住宅のリフォームを検討するなかで、資金面に不安を感じておりローンの借り入れを考えている方も
多いのではないでしょうか。
住宅のリフォームではリフォームローンを組むのが一般的ですが、
実は住宅ローンを借りることも可能です。
今回は住宅ローンの基礎的な内容や、自分に合った住宅ローンを選ぶための考え方を紹介します。
この記事を読むことで、お得にリフォームする方法がわかり、金銭的な負担を軽減できるでしょう。
住宅ローンとは？
制度の概要を紹介
マネー博士そもそも、住宅ローンってなんだと思う？
Aさん一家のお父さん家を新築で買うときに使えるローンじゃないんですか？
マネー博士実は、住宅ローンはもっと色々なときに使えるんだ！
住宅ローンとはなにか、ここでしっかり理解しておこう
住宅ローンとは、住宅を購入するために組むローンを指します。
組むのが当然と考えられがちですが、返済期間は長期間にわたるため、個人や家族のライフプランを
もとに入念な資金計画を立てる必要があります。
住宅ローンは新築・中古問わず利用できますが、
審査には金融機関ごとに条件が設けられている点に注意しましょう。
なお、住宅ローンはリフォームをする際にも利用できます。
既に所有している住宅をリフォームする場合や、中古住宅を購入してリフォームする場合に住宅ローンを
組むことで、自己資金が不足している方でもリフォーム費用をまかなえます。
住宅ローン審査は複数の金融機関に依頼できるよ。金融機関ごとに金利や付帯サービスが異なるから、比較検討してみよう。
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住宅ローンの
金利タイプ
マネー博士住宅ローンで気になるのが金利だよね。
実は、金利のタイプは3種類あるんだ
Aさん一家のお父さんそうなんですか！
住宅ローンの金利って1種類だけだと思っていました
マネー博士金利のタイプについて見ていくからね。
どんな金利タイプがあるのか把握しておこう！
以下の3つに分けられます。
金利タイプ
|
変動金利
|
固定金利
|
固定金利選択型
|
|---|---|---|---|
特徴 |
|
|
|
おすすめ |
自己資金が |
計画的な返済計画を |
一定期間金利変動の |
金利は例年4月と10月に見直されますが、返済額は5年ごとに変更されるのが一般的です。
また、返済額が上がったとしても当初の返済額の125%以内に収まるルールを設けている金融機関が多くあります。
これらのルールを5年ルール、125%ルールと呼びます。
10万円に設定しているなら…
金利が大幅に上昇しても
5年間は12.5万円以上の返済にはなりません
変動金利で住宅ローンを組む際は必ず商品の内容を確認しましょう。
豊富で金利の変動に
対応
できる方におすすめです
金利が上がらない限り固定金利よりも返済額をおさえられます。
しかし、仮に金利が上昇した結果、返済に支障がでる恐れがある場合は、
変動金利での借り入れは危険でしょう。
住宅金融支援機構の
住宅ローン利用者の実態調査によると
変動金利を選択している方は
約7割を占めますが、
個別の資金計画を立てたうえで判断する必要があります。
借入れ当初の金利が低いのは魅力だけど、金利が上がるリスクについても考えておこう。住宅ローンは計画性がなによりも大切だということを覚えておいてね。
リスクを避けて、
計画的な返済計画を立てたい方におすすめです
毎月の返済額が一定で、返済計画を立てやすい特徴があります。
ただし、固定金利は変動金利よりも高めに設定されていることが一般的であるため、
変動金利よりも返済額が高くなるデメリットがあります。
仮に金利が下がったとしても固定金利は変動しないため、金利の下落メリットを受けることができません。
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査によると
全期間固定型を選択している方は全体の1割程度です。
日銀は2022年12月に大規模な金融緩和策を修正し、
長期金利の変動幅の上限を0.5%程度に引き上げました。
結果として2023年7月現在の固定金利は微増傾向にあります。
ローンを組んだあとに金利が上昇した場合は、お得になる金利タイプだよ。でも将来のことは誰にもわからないから、お得かどうかよりも計画的な返済計画を立てたいかどうかで選んだほうがいいね。
借り入れ当初の金利は全期間固定型よりも低金利に設定されています。
負いたくない方におすすめです
住宅ローンの金利上昇により家計が圧迫されると困る方などです。
反対に金利が大幅に上昇していれば、その後の返済額が増えるリスクがあります。
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査によると
固定金利選択型を選択している方は全体の2割程度です。
固定金利の期間が長いほど、金利が高く設定されているよ。いつまで変動金利のリスクを負いたくないかを踏まえて期間を設定しよう。
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住宅ローンの
返済方式
マネー博士実は、住宅ローンの返し方もひとつだけじゃないんだよ
Aさん一家のお父さん返済の方法も一種類だけじゃないんですか。
どんな返済方法が良いのか気になります
マネー博士それぞれの返済方法の特徴を把握して、
自分に合った方法を選ぶのが大切だからね
以下の2つに分けられます。
返済方式
|
元利均等方式
|
元金均等方式
|
|---|---|---|
特徴 |
|
|
おすすめ |
将来的に安定した計画を |
将来的な |
元利均等方式は、毎月返済する金額（元金+利息）が一定になる返済方式です。
返済期間中、毎月の返済額が変わらないため、家計の管理がしやすいメリットがあります。
一方、返済当初は返済額のうち利息が大部分を占め、元金の割合が少ないため、借入残高の減るペースが
遅い点がデメリットです。そのため、元金均等方式と比べると総返済額が多くなります。
元利均等方式は毎月の返済額が一定であり、生活費や貯蓄、投資などを含めた計画が立てやすいため、
将来的に安定した計画を立てたい方に適しています。
借入時の年齢や住宅ローンの年数によっては、収入が減少した定年間近や老後の負担が大きくなる可能性もあるから、ライフプランを考慮して判断しよう。
元金の減少に応じて利息も減っていくため、徐々に毎月の返済額が小さくなるのが特徴です。
結果として同条件で借り入れをした場合、元利均等方式よりも総返済額がおさえられます。
ただし、返済当初は元金が多いため、利息を含めた返済額が元利均等方式よりも高くなる点に
注意しましょう。比較的年齢が若く、月々の収入が少ない方にとっては
返済が負担になる可能性があります。
元金均等方式をおすすめできるのは、将来的な住宅ローンの返済負担を減らしたい方です。
完済時の年齢が定年を超える方などは、収入の減少を見越して元金均等方式にすると安心でしょう。
返済当初は生活費や投資など、他の用途に充てられる資金が少なくなる点を考慮して判断する必要があるね。
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住宅ローンの種類
マネー博士もしも住宅ローンを使うとしたら、どこで申し込む？
Aさん一家のお母さん口座を持ってる銀行があるので、
そこで申し込もうと思っています
マネー博士実は、住宅ローンを申し込めるのは銀行だけじゃないんだ。
どんなところから融資を受けられるのか、ちゃんと理解しておこう！
借入先
|
特徴
|
|
|---|---|---|
民間の金融機関
による融資 |
|
|
公的機関
による融資 |
|
|
民間と公的機関
の共同による融資 |
|
|
民間の金融機関による住宅ローンは、最も一般的に利用されている住宅ローンです。
民間の金融機関は、各自の審査基準に基づいて住宅ローンの融資を決定するため、
審査の難易度や金利は金融機関によって異なります。
一般的に金利が低いのは、メガバンクよりも、有人店舗を中心としていないネット銀行です。
銀行によって対応エリアは異なるから、まずは手広く審査を依頼してみよう。複数の銀行に相談してみて、しっかりと比較して選ぼうね。
支援する財形貯蓄を利用している方が利用できます。
具体的な要件は以下の通りです。
続けている
財形貯蓄の預け入れを行っている
50万円以上ある
比較的低コストで住宅ローンを組めます。
自治体融資とは、市町村などの地方公共団体が提供する住宅ローンです。
具体的な内容や条件は、自治体によって異なりますが、一般的には地元での新築やリフォーム、
耐震改修などに対する融資があります。
住んでいる自治体で利用可能なものがあるか調べてみよう。気になる融資制度があったら、自治体の担当者の人に相談してみるのがおすすめだよ。
共同による融資
フラット35は民間の金融機関による融資と比べて、借りる方の対象が幅広いのが特徴です。
民間の金融機関では融資を組みにくいアルバイトやパートタイマーの方でも、フラット35であれば
融資を組める傾向にあります。
民間の金融機関や公的機関からの融資を断られた経験がある方などは、フラット35に申し込んでみよう。
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住宅ローン選びでは
団体信用生命保険の内容も重要
マネー博士住宅ローンを組んで、
もしも契約した人が亡くなったらどうなると思う？
Aさん一家のお父さんもしもそうなってローンを返せなくなったら、
家を手放さなきゃいけないんじゃ…
マネー博士実は、そうならないように団信というシステムがあるんだ。
ここでは団信について見ていいくからね
保険金で住宅ローンの残債が完済される保険で、
住宅ローンを組む際に加入が義務付けられているのが一般的です。
金融機関によっては死亡・高度障害だけでなく、
三大疾病特約・八大疾病特約・ガン保障特約などを付けている場合もあります。
保障が充実している団信であれば、大病を患い働けなくなった際などに
住宅ローンの返済負担がなくなるため、家族に迷惑をかけずに済みます。
住宅ローンは長期間の返済になるため、途中で何が起こるかわかりません。
万が一に備えるためにも、保障が充実した団信を選びましょう。
団信の保険料は住宅ローンの金利に上乗せされます。
一般的に同等の保障内容の保険に別途加入するよりも団信に加入したほうが割安であるため、
住宅購入のタイミングで保険も見直すのがおすすめです。
団信の加入には健康状態の告知が必要だから、過去に病気を患った人は加入できない可能性があるんだ。そんなときは加入基準が緩和されているフラット35のワイド団信がおすすめだよ。通常の団信よりは少し金利が高く設定されているけど、団信に加入できずに住宅ローンを組めないという悩みは解消されるね。
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住宅ローンの組み方
マネー博士住宅ローンというのは、組み方にもいくつか種類があるんだ
Aさん一家のお母さんどんな組み方がいちばん良いんでしょうか？
マネー博士ベストな組み方はその人や家族によって変わるから、
まずは組み方の種類をしっかりと把握しておくことが大切だよ
単独
|
ペアローン
|
収入合算
|
|
|---|---|---|---|
借入可能額 |
1人分の |
夫婦の |
夫婦の収入を合算 |
団体信用 |
契約者のみ |
夫婦 |
契約者のみ |
例の場合、夫の収入や信用情報だけが融資の判断基準となります。
単独でのローンは返済責任が1人に集中するため、収入の安定性や返済能力が重要です。
また、住宅ローンを組む場合、団信に加入するのが一般的であり、契約者が死亡した場合や高度障害に
なった場合でも、残された家族が返済責任を負わずに済みます。
死亡や高度障害は団信でカバーされるけど、その他の病気は通常の団信ではカバーできない点に注意しよう。保障が手厚い団信に入るか、民間の保険に加入するのがおすすめだよ。
融資の判断がなされるため、単独ローンよりも多くの金額を借りられるのがメリットです。
ただし、それぞれが住宅ローンを組むため、ローン関連の諸費用が2倍かかると考えましょう。
ペアローンでは夫婦それぞれが団信に加入するため、どちらか一方が亡くなった場合や
高度障害となった場合、その方が負担するべき住宅ローンは保険金で完済されます。
残された一方は、自分の住宅ローンを引き続き返済しなければなりません。
なお、ペアローンのなかには夫婦どちらかが亡くなった場合に、残されたパートナー分の住宅ローンも合わせて完済されるものもあります。
ペアローンは2人の収入で返済するものだから、ライフプランが重要だね。退職や転職で収入が下がると返済に負担が生じるから、事前に将来のことを話し合っておこう。
2人の収入を合算して住宅ローンを借りられる方法です。ただし、ペアローンとは異なり、
契約者ではない方の収入をどの程度加味するかは金融機関によって異なります。
団信に加入するのは契約者のみであるため、契約者ではない配偶者が亡くなった場合や
高度障害となった場合、契約者の返済義務は残り続けます。
配偶者の収入が減少した場合の対策が必要だね。ペアローン同様に将来的に現在の収入が維持できるかを考える必要があるよ。
リフォームや住宅設備は
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リフォームでも
住宅ローンを組める
マネー博士すでに見てきたように、リフォームでも住宅ローンは使えるからね
Aさん一家のお父さんでも『リフォームローン』というのがありますよね。
住宅ローンとリフォームローンってなにが違うんでしょうか
マネー博士すごく良い質問だね！
それじゃあ、住宅ローンとリフォームローンの違いやリフォームで住宅ローンをどう使うかについて見ていこう！
冒頭でお伝えした通り、リフォームをする場合でも住宅ローンを組めます。リフォーム時の住宅ローンについて以下の内容を解説します。
それぞれについて見ていきましょう。
住宅ローンの違い
リフォーム
ローン |
住宅ローン
|
|
|---|---|---|
用途 |
|
|
金利 |
高い |
低い |
借入期間 |
10〜15年程度 |
35年 |
借入限度額 |
1,500万円以内程度 |
1億円以内程度 |
一方、リフォームローンはリフォームに特化したローンです。金利は2〜4%程度に設定されており、
0.4%程度で借りられる住宅ローンと比較すると高い傾向にあります。
また、借入期間も住宅ローンと比較すると短いため、毎月の返済額が高くなると考えましょう。
さらに、リフォームローンの借入限度額は1,500万円程度であるため、
フルリフォームなど多くの費用がかかる場合、借り入れの枠内に収まらない恐れがあります。
条件面では住宅ローンのほうが優れていますが、リフォームローンは担保が不要であるため、
住宅ローンよりも早く借りられるのが特徴です。
また、既に住宅ローンを組んでいる場合は、リフォームローンを組んでリフォーム費用をまかなえます。
基本的には住宅ローンを組んでリフォームしたほうがお得だよ。でもすぐにお金を借りたい場合や、住宅ローンを新規で借りられない場合はリフォームローンを検討しよう。
住宅ローンを使う方法
借りる
タイミング |
詳細
|
|---|---|
中古住宅
購入時 |
住宅価格+リフォーム費用を |
住宅購入後
|
住宅ローンの借り換えを行う |
住宅ローン
完済後 |
住宅ローンで |
リフォーム目的で新たに住宅ローンを組むことはできません。
現在住宅ローンを返済中の人は、別途リフォームローンを組むか、他の金融機関でリフォーム費用込みの住宅ローンに借り換える必要があるよ。
受けるための要件
住宅ローン控除を
受けるための要件
所得税（一部翌年の住民税）から控除される制度です。リフォームで住宅ローンを組む場合も、
同様に住宅ローン控除が適用されます。
リフォームで住宅ローン控除を受けるには以下の要件を満たす必要があります。
2,000万円以下
10年以上
6ヶ月以内に入居
現行の耐震基準に適合
また、対象となる工事内容は以下の通りです。
対応工事※
住宅化工事※
※一定の要件を満たした工事であること
なお、控除の適用を受けるには、工事を行い入居した翌年に確定申告が必要です。
会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きを行えます。
個人事業主の人は2年目以降も確定申告が必要だよ。確定申告というと難しいイメージがあるけど、決してそんなことはないからね。ちゃんとポイントさえ押さえておけば大丈夫だよ。
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住宅ローンを組む際に
考えるべきこと
マネー博士住宅ローンを組むときには、計画性が大事になるからね
Aさん一家のお母さん金額も大きいし、しっかりと考えて組まなきゃいけませんよね
マネー博士その通り！ここでは住宅ローンを組むときに
なにを考えるべきかについて見ていくからね
それぞれについて解説します。
考慮することが重要です。
具体的には、Aさん一家お父さんとお母さんの収入からローン返済額や各種固定費を差し引いた金額を、
生活に困らない程度にする必要があります。また、一家が変動金利を選択する場合は、
借り入れ当初の返済計画だけでなく、金利が上昇した場合についても踏まえなければなりません。
借入額を算出する際に参考になるのが返済負担率の考え方です。
返済負担率とは、返済難に陥らないように、金融機関が独自に設けている年収に占める
返済額の割合であり、一般的には30〜35%を上限に設定しています。
30〜35%を超えると返済が苦しくなる傾向にあるため、返済負担率を超えないように
借りる必要があります。
収入が月々25万以下の状況で
住宅ローンを組んだなら…
● ローン金額：1,500万円
●金利：0.5% ●返済期間：15年
●返済方式：元利均等返済
返済負担率は34.6%です。
しかし、この条件で借りた後に金利が上昇した場合、返済負担率が35%を超える恐れがあります。
借りる金額を減らす、返済期間を長く設けるなど、
借入時に返済負担率が30%を下回るように設定することをおすすめします。
具体的な資金計画を立てる際は自分の年収をもとに所得税や住民税を明確にして、いくらの住宅ローン控除が受けられるのかを試算してみよう。
ライフイベントが明確になれば、住宅ローンの金利タイプや返済方式もスムーズに決められるでしょう。
ライフイベントを考えるのが難しい場合は、ファイナンシャルプランナーへの相談がおすすめだよ。
仮に住宅ローン完済時の年齢が65歳以上の場合、退職後の収入についても考えなければなりません。
退職後の収入が現在と比べて大きく減少する可能性がある場合、
退職前にローンの完済日を設定する必要があります。
借入期間を短く設定したり、繰り上げ返済をしたりと、完済時の年齢を踏まえた計画を立てましょう。
住宅ローンは長期間のローンだからライフプランを考えることが大切だね。将来的な自分の収入や支出をしっかりと考えたうえで計画を立てよう。
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住宅ローンを組む流れ
マネー博士住宅ローンを組むときには、決まった流れがあるんだ
Aさん一家のお父さんただ単に書類にサインすれば良いってわけじゃないんですね
マネー博士ちゃんと返済できないと困るし、そんなに簡単には組めないんだ。
どんな流れで住宅ローンを組むのか見ていこう
住宅ローンを組む際の一般的な流れは以下の通りです。
それぞれの項目を理解して、融資実行までの全体像をイメージしましょう。
主に見られるポイントは返済負担率であり、年収に対して借入金額が多過ぎないかをチェック
されています。また、物件の担保評価も重要なポイントです。購入する不動産の築年数が経過しており、
借入金額を担保できるだけの価値がないと判断された場合、
希望借入額を借りられない可能性があります。
事前審査は複数の金融機関に依頼しよう。金融機関によって審査の基準が異なるから、仮に1社で審査に落ちてしまってもほかで借りられる可能性があるよ。
売買契約時には売主に対して物件価格の5〜10%程度の手付金を支払うため、
住宅ローンを組む方でも一定の自己資金が必要です。
売買契約では重要事項説明書や売買契約書の読み合わせをし、
問題なければ署名捺印と手付金の授受を行います。
手付金が支払えないからといってキャッシングをしたりすると、本審査に影響するから絶対ダメだよ。もしもお金が足りないときは手付金を少なくしてもらうか、親族に借りよう。
リフォーム費用の見積書の提出を求められるから、事前にリフォーム会社を決めて工事の正確な見積もりを算出してもらう必要があるよ。
本審査に通過した後は、金融機関と日程調整を行い、正式なローン契約を交わします。
事前に提出している書類以外にも必要書類が生じる可能性があるため、
不動産会社や金融機関の案内に沿って書類を準備しましょう。
住宅ローンを組むときは「ローン特約」といって、万が一ローン審査が通らなかった際は契約を白紙解約する特約を入れているよ。
・融資実行
引き渡し当日は、住宅ローンを組む金融機関に集まるのが一般的です。司法書士による本人確認や
各種書類への署名捺印が終わった後に融資が実行され、買主に売買代金を支払います。
その後司法書士が所有権移転登記を行い、一連の取引が完了します。
引き渡しを受けた日から新所有者となるため、すぐにリフォーム工事を開始できますが、
マンションの場合は事前に管理組合への届出が必要になるのが一般的です。
所有者になってから手続きを行う、もしくは売主の協力を得て引き渡し前から
手続きを進めておくといった方法があります。
すぐにリフォームを始めたい人は不動産会社を通して売主に協力してもらおう。まずは不動産会社の人に相談してみるのがおすすめだよ。
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リフォームでは
お得な住宅ローンを
活用しよう
マネー博士住宅ローンについて、色々と見てきたね
Aさん一家のお母さん住宅ローンにこんなに種類があるなんて知りませんでした
Aさん一家のお父さん控除もあるし、リフォームのときも使えるのは魅力ですね
マネー博士住宅ローンについてしっかりと理解してくれたみたいで良かったよ。
今回学んだことを活かして、
自分に合った住宅ローンの組み方を考えてみようね
次
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